Location meublée sans SIRET : ce que vous risquez vraiment #

Nouvelles règles : location de logement meublé et obligation du SIRET #

Depuis le 1er janvier 2023, l’obtention d’un SIRET s’est imposée comme une étape incontournable pour tout bailleur exploitant un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) ou sous statut loueur en meublé professionnel (LMP). Cette exigence vise à renforcer la traçabilité et le contrôle des flux locatifs, à la suite des directives émanant, en 2022, du Ministère de l’Économie et des Finances.

Le délai est restreint : chaque bailleur doit demander son SIRET dans les quinze jours suivant la première mise en location. Cette obligation s’applique que vous choisissiez le régime fiscal micro-BIC ou régime réel, que l’activité soit exercée à titre individuel, en indivision familiale, ou via un montage comme une Société Civile Immobilière (SCI) à but locatif. Le dossier d’immatriculation est désormais déposé exclusivement sur le portail national unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) – supprimant ainsi le recours aux anciennes plateformes Infogreffe ou greffes de tribunaux de commerce.

• Tout logement mis en location meublée, même temporairement (moins de 8 jours), requiert une immatriculation propre.
• Un SIRET distinct est exigé pour chaque propriété située à une adresse différente (même en cas de gestion mutualisée ou par le même propriétaire dans différentes villes).
• Plusieurs lots dans le même immeuble (ex : trois studios dans un seul immeuble à Nice) peuvent être déclarés avec le même SIRET.

Cette réforme a notamment été impulsée après que l’Inspection Générale des Finances a constaté, en 2021, une perte de recettes fiscales de près de 320 millions d’euros liée aux locations non déclarées. Désormais, la plateforme INPI transmet automatiquement les informations à l’INSEE et au Centre de Formalités des Entreprises (CFE), accélérant la délivrance du numéro et la taxation des locations.

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Pourquoi la location meublée sans numéro SIRET est désormais illégale #

La législation française considère tout bailleur en meublé non immatriculé comme exerçant une activité hors cadre légal. L’absence de SIRET n’est plus anecdotique : elle place immédiatement l’activité en situation d’irrégularité, actant une infraction formelle à la réglementation sur la location meublée.

L’administration fiscale, dotée depuis 2024 de nouveaux outils de croisement des données (DSN, déclarations de revenus, fichiers Airbnb Inc., données notariales), repère de plus en plus rapidement les locations occultes. La centralisation nationale des déclarations s’inscrit dans l’objectif du site Pap.fr d’accroître le contrôle sur le marché, de lutter contre la fraude et de garantir un traitement fiscal équitable. Les sanctions immédiates incluent :

• contrôles fiscaux sur les années antérieures ;
• amendes administratives jusqu’à 5000 € par logement non déclaré ;
• application d’intérêts de retard sur la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) due depuis le début d’exploitation sans limitation de durée ;
• signalement aux services d’enquête anti-blanchiment du Ministère de l’Intérieur, avec requalification possible en délit de travail dissimulé à partir d’un seuil de recettes supérieur à 23 000 € par an.

L’Urssaf a diffusé en mars 2024 un rapport insistant sur la croissance de 42% des signalements de locations meublées illégales depuis l’interfaçage avec les principales plateformes de réservation. Des cas réels à Montpellier, Lille et dans plusieurs arrondissements de Paris montrent que même des locations étudiantes ponctuelles sont désormais détectées et sanctionnées.

Déclarer son activité de bailleur meublé : démarches simplifiées en 2025 #

Le formulaire P0i, téléchargeable et déposable exclusivement sur le site de INPI.fr, structure l’ensemble du processus déclaratif en 2025. Toutes les informations sont centralisées et mises à jour en temps réel auprès des services fiscaux, ce qui limite considérablement les erreurs administratives ou les oublis volontaires.

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Chaque propriété doit être enregistrée distinctement, sauf pour plusieurs lots situés à la même adresse postale (cas courants dans les grandes copropriétés de Paris 15ᵉ ou d’Antibes). Aucun frais d’immatriculation n’est exigé, rendant la procédure totalement accessible, même pour les petits bailleurs. Les délais moyens de délivrance du SIRET, selon l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), se situent désormais sous les cinq jours ouvrés depuis la dématérialisation complète du guichet.

• L’administration accepte désormais les déclarations anticipées : il est conseillé de s’enregistrer avant achat ou premiers travaux pour déduire tous les frais engagés (mobilier, rénovation, diagnostics) dès la première année d’activité, comme le recommande le cabinet Fiducial Immobilier.
• La procédure d’obtention du SIRET peut être suivie en ligne, avec notifications automatiques sur l’avancement du dossier.

Depuis janvier 2025, la dernière version du portail de l’INPI permet l’intégration automatique aux systèmes de déclaration du Service des Impôts des Entreprises (SIE), limitant encore les risques de rejet de dossier. Chaque information (adresse, nom, régime fiscal choisi) est réplicable instantanément lors d’un second investissement.

Que risque un propriétaire qui ne déclare pas son activité ? #

Les risques sont multiples et augmentent en fonction du volume de location, du chiffre d’affaires généré et de la récidive. Les sanctions immédiates incluent :

• Amende forfaitaire automatique à la première constatation, d’un montant minimal de 450 € portée à 2 500 € en l’absence de régularisation sous 60 jours par les brigades du Service de Contrôle Fiscal (SCF)
• Pénalités de retard sur la CFE pour chaque année non déclarée, soit jusqu’à 15% du montant dû par année de retard
• Rectification rétroactive portant sur l’intégralité des revenus perçus, avec la perte automatique du régime micro-BIC (impossibilité d’en bénéficier après fraude)
• Signalement automatique au fichier FICOBA des comptes bancaires, pouvant entraîner une enquête fiscale approfondie (la Direction Générale des Finances Publiques applique la tolérance zéro sur la non-déclaration des activités économiques depuis 2023)
• Assimilation à du travail dissimulé au-delà d’un seuil de recettes brutes, sanctionné par le Code du Travail et le Code Général des Impôts

Plusieurs affaires recensées par la Cours Administrative d’Appel de Versailles en 2024 ont confirmé la validité de ces sanctions, y compris pour de faibles sommes (Cas du bailleur de Chelles, redressement sur 3 ans et annulation du micro-BIC).

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Même les bailleurs occasionnels (« petite chambre louée à l’année » ou « studio étudiant » à Rennes) ne sont plus exclus du dispositif. Selon une étude du Cabinet Deloitte Immobilier publiée en mars 2025, près de 81 600 propriétaires particuliers ont fait l’objet d’un redressement ou d’un rappel fiscal pour absence ou retard de déclaration SIRET sur l’année précédente.

Peut-on louer meublé sans SIRET au travers d’autres statuts ? #

Le législateur a veillé à abolir toute alternative permettant de contourner l’obligation d’immatriculation. L’ensemble des statuts et régimes intermédiaires sont expressément visés par la réforme :

• Location saisonnière (Airbnb Inc., Booking.com), location très courte durée comme sur Abritel ou TripAdvisor
• Location meublée étudiante (courte ou longue durée sur RésidenceEtudiante.fr, Studapart)
• Location de tourisme classée (meublés labellisés CléVacances, Gîtes de France)
• Locations via SCI familiale, indivision successorale, gestion en commun d’un couple marié ou pacsé

Aucun montage juridique ou structure (hors bail de longue durée nue) ne permet d’être exempté de l’identification via SIRET. Le décret du 23 décembre 2022 a supprimé toute exception, y compris pour les SCI à objet civil exclusivement locatif (hors activité para-hôtelière).

L’association UNPI, Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, a répertorié fin 2024 plus de 178 000 logements initialement loués sous couvert d’une indivision familiale, ré-immatriculés dans l’année à la suite d’un rappel à la loi directement envoyé par le fisc.

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Stratégies pour une mise en conformité immédiate et sans erreurs #

Une anticipation et une méthode rigoureuse sont la clé d’une mise en conformité efficace sans perte de droits fiscaux :

• S’enregistrer avant même de signer la première location permet de sécuriser la déduction immédiate de tous les frais engagés (travaux décennaux, achat de mobilier, frais de notaire, coûts d’agence).
• L’usage de plateformes d’accompagnement digitalisées (telles que Decla.fr ou BailFacile) optimise la gestion administrative, facilite l’archivage des documents et assure la complétude des formulaires pré-remplis.
• Suivre ses obligations périodiques : déclaration annuelle des revenus locatifs sur le portail impots.gouv.fr dans la rubrique BIC non professionnels ou BIC professionnels; télédéclaration de la CFE sur le portail du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Pour maximiser la rentabilité, la conformité immédiate ouvre le droit à la déductibilité intégrale des charges et amortissements, cruciale pour les investisseurs urbains fortement fiscalisés. Plusieurs cabinets de gestion immobilière tels que Century 21 Immobilier, Foncia Transaction ou Laforêt Franchise conseillent à tous leurs clients investisseurs de produire l’enregistrement SIRET dès la signature du compromis, surtout sur les marchés tendus comme Bordeaux, Nantes ou Marseille.

À titre personnel, notre position est claire : éviter les mauvaises surprises, écarter tout contentieux et bénéficier des régimes fiscaux les plus avantageux imposent aujourd’hui une stratégie basée sur la transparence totale et la régularisation proactive, quel que soit le volume des loyers ou la nature du locataire.